Différents types de contrôle des loyers

Il n'y a pas de régime unique de contrôle des loyers – chaque pays adopte ses propres règles. En général, les contrôles des loyers sont plus courants dans les villes que dans les zones rurales, et ils sont souvent introduits en réponse à des crises du logement.

Il existe trois types différents de contrôle des loyers :

1. La limitation de la possibilité d'augmentation annuelle du loyer appliquée pendant une location, sur la base d'un indice officiel (souvent appelé « stabilisation des loyers »).
2. Le plafonnement de la hausse maximale des loyers entre les locations (également indexée).
3. Le plafonner du loyer mensuel maximal auquel un bien peut être loué, en fonction de la localisation et des caractéristiques du logement.

Allemagne

Le pays dispose d'un système de contrôle des loyers à l'échelle nationale qui a été introduit en 2015 en réponse à la hausse rapide des loyers. Le contrôle s'applique à toutes les propriétés qui ont été construites avant 2014 et concerne la possibilité d'augmentation de loyer. Celui-ci est limité à un maximum de 10% au-dessus du loyer local de référence.

En 2020, Berlin introduisit un plafond de loyer pour tous les appartements construits avant 2014. Cette mesure se basait sur un gel des loyers pendant 5 ans sur la base de leurs niveaux de 2019, une réduction de 20 % des loyers au-dessus d'un certain plafond et la possibilité donnée aux locataires de forcer les propriétaires à la baisse des loyers élevés. Cependant, la cour constitutionnelle allemande a annulé le contrôle des loyers de Berlin en avril 2021, jugeant que le gouvernement de la ville n'avait pas le pouvoir de promulguer de telles lois.

France

Un indice national des loyers a été introduit fin 1998. Il est obligatoire d'utiliser cet indice pour calculer toute augmentation de loyer depuis 2008. Ces contrôles s'appliquent à toutes les propriétés construites avant 1948 et limitent les augmentations de loyer à un indice locatif (3,5 % en 2023) publié annuellement sous le nom d'Indice de Référence des Loyers (IRL). Cela signifie que le loyer d'une location (qu'il s'agisse d'un nouveau bail ou d'un bail renouvelé) ne peut être supérieur à celui de la location précédente, ajusté de l'indice des loyers (simulateur ici).

De plus, un plafond sur le montant du loyer exigible a été mis en place dans certaines villes comme Paris à partir de 2019 (une première limite avait été imposée en 2015 mais fut ensuite été annulée par un juge en 2017) et quelques autres villes ces dernières années (Montpellier et Bordeaux en 2020, Lyon et Lille en 2020...etc), dit "encadrement des loyers". Cela dépend du type de bâtiment, de la surface habitable, des pièces et de l'emplacement (un petit secteur ne regroupant souvent que quelques rues). Vous pouvez vérifier le prix maximum au mètre carré d'un logement spécifique avec le site mis à disposition pour le région parisienne.

Royaume-Uni

Du fait de Margaret Thatcher, les lois qui protégeaient les locataires ont été supprimées et tous les contrôles sur les loyers (appelés “fair rent”) ont été abandonnés en 1988. Actuellement, les propriétaires peuvent augmenter le loyer après la fin de la période initialement fixe (qui est généralement de six mois) , ce qui signifie qu'à tout moment après la période initiale fixée, le propriétaire peut décider d'augmenter le loyer de 10% ou 100%, il n'y a pas de limite.

Le contrôle des loyers à Londres, où le coût de la location a continuellement dépassé les salaires des individus pendant ces dix dernières années, a été un sujet de discussion après l'élection du maire travailliste de Londres en 2016. Sadiq Kahn ne propose pas le plafonnement des loyers à proprement parlé, mais seulement une limite sur l'augmentation du loyer dans les locations (c'est déjà trop pour la vaste majorité des associations de propriétaires). Cependant, contrairement aux maires d'autres capitales européennes, il n'a pas le pouvoir de mettre en place un contrôle des loyers et appelle donc le gouvernement à modifier les règles.

Pays-Bas

Aux Pays-Bas aussi, il y a eu des discussions sur la mise en place d'un système de contrôle des loyers. Ceux-ci sont plafonnés en fonction des points attribués aux biens du secteur locatif social ; cependant, il n'existe pas de réglementation de ce type dans le secteur privé. Certains économistes déclarent que les montants des loyers deviennent inabordables en raison de l'environnement de taux bas, qui fait grimper les prix des propriétés et donc augmenter les loyers.

En 2021, le gouvernement néerlandais a adopté une loi stipulant que les augmentations de loyer dans le secteur libre ne pouvaient pas dépasser l'inflation de l'année précédente plus 1 %. Dernièrement, le ministre du Logement Hugo de Jonge a confirmé son intention d'étendre le contrôle des loyers et de permettre au gouvernement de fixer l'augmentation maximale des loyers immobiliers.

Le cercle vicieux de la hausse des loyers

La tendance à la migration urbaine n’a jamais été aussi forte, avec des individus à la recherche d'emplois et de salaires plus élevés dans les zones urbaines. Cependant, les faibles taux d'intérêt des banques centrales et les programmes d'aide à l'achat ont encouragé une augmentation des achats immobiliers, soit par des primo-accédants, soit en tant qu'investissements. L'augmentation de la demande face à une offre de logements limité sur le marché fait grimper les prix.

De plus, de nombreux acheteurs achètent des maisons pour des locations à court terme, comme Airbnbs. Cela se traduit par moins de biens disponibles pour les personnes vivant localement, ce qui, à son tour, fait grimper les prix de location.

Selon Eurostat, un office statistique de l'Union européenne (UE), dont le but est de fournir à l'UE des statistiques pour faciliter les comparaisons entre les pays et les régions de l'UE, les loyers ont augmenté de 15,3 % entre 2010 et 2021 dans la zone.

Les partisans et détracteurs du contrôle des loyers

En 2020, Dublin avait les loyers moyens les plus élevés, suivi de Copenhague, Paris, Luxembourg et Stockholm.

Dans certaines régions d'Irlande, les augmentations de loyer sont limitées à 4 % par an, ce qui irrite profondément les agents immobiliers. Ils sont persuadés que le contrôle des loyers freinera les retours sur investissement et que les investisseurs chercheront ailleurs pour investir dans l'immobilier. Le directeur de l'immobilier d'une banque d'investissement bien connue, Colm Lauder, s'attend à une nouvelle augmentation des loyers. Il a déclaré: "En Irlande, nous craignons que le contrôle [des loyers] n'empêche les capitaux d'entrer."

Le marché du logement est fortement soutenu par des investisseurs privés encourageant la construction et la rénovation. Les critiques pensent que si d'autres régions offrent des rendements plus importants, les investisseurs y partiront, prenant leur argent et laissant derrière eux une offre immobilière limitée.

En Allemagne, les responsables sont totalement en désaccord avec cette argumentation et estiment au contraire que le contrôle des loyers est très important pour les revenus faibles et moyens car les loyers ont considérablement augmenté, mais les salaires n'ont pas suivi. De plus, ils ne pensent pas que le contrôle des loyers dissuadera les investissements dans la région. "L'un des défis est que les investisseurs se concentrent sur les immeubles de luxe et moins sur les logements abordables et sociaux", a déclaré Barbara Steenbergen, membre de l'Union internationale des locataires et ancienne législatrice de la région allemande de Cologne.

Les experts du logement au Royaume-Uni estiment aussi que des mesures devraient être introduites pour influer sur l'offre de logements afin de freiner les loyers élevés ; par exemple en encourageant l'augmentation de la construction de nouveaux logements, en particulier à Londres. Une autre mesure qui peut être prise consiste à supprimer certaines des zones de la «ceinture verte» (zone non constructible autour de Londres) et encourager encore plus la construction de nouveaux logements.

Plus de maisons mais aussi plus d'impôts

Un rapport de la Banque centrale européenne en 2018 a montré que les cosntructions immobilières achevées sont bien inférieures à la moyenne attendue, ce qui peut être attribué aux pénuries de main-d'œuvre et aux difficultés d'obtention des permis de construire.

Des économistes suggèrent également que les gouvernements devraient changer la façon dont le secteur de la construction est imposé pour encourager plus de croissance. Ils pensent ainsi qu'il faut instituer un impôt sur la fortune, y compris une taxe sur les résidences secondaires et tierces, mais aussi une baisse de l'impôt sur le revenu pour donner aux gens une plus grande marge pour payer leur loyer.

Une expérience qui a mal tourné

En Suède, le contrôle des loyers fut introduit dans les années 1940 en tant que mesure temporaire pour offrir à tous des chances égales de se loger, quelle que soit la tranche de revenu ; il est toujours en place aujourd'hui.

L'objectif de l'Agence du logement de Stockholm est de maintenir les loyers à un prix abordable en attribuant automatiquement tout nouveau logement qui devient disponible. Mais le temps d'attente pour obtenir une maison disponible à la location est de plus de 11 ans. En effet, les locataires ne rendent pas la maison à l'agence immobilière lorsqu'ils déménagent mais proposent le logement en sous-location sur le marché locatif secondaire. 20% des locataires suédois ont admis utiliser le marché locatif secondaire.

Les opposants au control des loyers estiment que système a entraîné une plus grande discrimination sociale et une violence accrue alors que les individus ont été amenés à considérer les logements en sous-location sur le marché noir. Si les locataires préférent louer leurs appartements sur le marché locatif secondaire plutôt que de restituer le parc de logements à l'Agence du logement de Stockholm, cela entraine une énorme liste d'attente de personnes en attente d'un logement.

Les entreprises suédoises rencontrent des problèmes de recrutement parce que de nombreux travailleurs ne peuvent pas trouver un logement raisonnable et finalement cela profite principalement au secteur bien éduqué et à revenu élevé de la communauté au lieu du secteur pour lequel il a été conçu, c'est-à-dire. les membres moins instruits, jeunes ou immigrés de la société.

Une solution controversée, mais de plus en plus considérée

Le contrôle des loyers est souvent justifié au motif qu'il rend le logement plus abordable pour les locataires. Il y a de nombreux débats sur l'efficacité du contrôle des loyers pour atteindre cet objectif, les partisans faisant valoir qu'il est nécessaire de protéger les locataires de l'exploitation, tandis que les opposants affirment qu'il décourage l'investissement dans le logement et fait grimper les prix, réduisant ainsi la disponibilité de logements abordables.

Cependant, de plus en plus de villes adoptent une sorte de contrôle des loyers, car il semble que la situation devienne si critique pour les locataires que les avantages immédiats des plafonds l'emportent sur les impacts négatifs potentiels.

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